Dlouholetý spor mezi daňovými subjekty a finanční správou ohledně způsobu oceňování bezúplatně nabytých nemovitostí pro účely uplatnění daňových výdajů má konečně definitivní rozuzlení. Nejvyšší správní soud (NSS) ve svém nedávném rozsudku č. j. 1 Afs 46/2026 - 37 ze dne 4. června 2026 potvrdil dosavadní striktní výklad správce daně. Co to znamená pro daňovou praxi, uplatňování výdajů a jaké další daňové pasti s tímto judikátem souvisejí?
Cena obvyklá vs. cena zjištěná
Zákon o daních z příjmů (ZDP) v § 10 odst. 5 stanoví, že jde-li o příjem z prodeje nemovité věci nabyté bezúplatně (např. darem či děděním), a tento prodej není od daně osvobozen, uplatní se jako výdaj cena určená podle zvláštního právního předpisu o oceňování majetku ke dni nabytí. Tímto předpisem je zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
Zákon o daních z příjmů však výslovně neříká, jaký druh ceny se má ze zákona o oceňování majetku použít. Daňové subjekty i mnozí poradci logicky argumentovali pro použití tržní neboli ceny obvyklé (znalecký posudek reflektující realitu trhu). Finanční správa naopak dlouhodobě (mj. na základě pokynu GFŘ D-59) trvala na uplatnění ceny zjištěné (administrativní/vyhláškové ceny), která bývá dramaticky nižší.
O co v soudním sporu šlo (NSS 1 Afs 46/2026)
Žalobkyně nabyla darovací smlouvou od své dcery stavební pozemky. Tento bezúplatný příjem byl jakožto dar v linii přímé zcela osvobozen od daně podle § 10 odst. 3 písm. c) bod 1 ZDP. Po pouhých čtyřech měsících se však matka rozhodla pozemky prodat, a to za kupní cenu 30 000 000 Kč.
Jelikož nebyl splněn časový test pro osvobození příjmu z prodeje (10 let u nemovitostí nabytých po 1.1.2021) a prostředky nebyly využity na obstarání vlastní bytové potřeby, jednalo se o zdanitelný příjem podle § 10 odst. 1 písm. b) ZDP.
- Postup poplatnice: Proti příjmu 30 mil. Kč uplatnila výdaj ve výši 32 951 872 Kč na základě znaleckého posudku, který stanovil cenu obvyklou. Základ daně tak byl nulový.
- Postup správce daně: FÚ uplatněný výdaj neuznal. Podle něj mohla poplatnice uplatnit pouze cenu zjištěnou podle oceňovací vyhlášky, která činila pouhých 5 247 212 Kč.
- Důsledek pro klienta: Zdanitelný zisk zhruba 25 milionů Kč a doměřená daň z příjmů fyzických osob ve výši převyšující 5,5 milionu Kč.
Argumentace NSS a proč vyhrál fiktivní výdaj?
Nejvyšší správní soud dal zapravdu finanční správě. Klíčem je samotná konstrukce zákona o oceňování majetku. Ten sice v § 2 odst. 1 říká, že se majetek oceňuje obvyklou cenou, ale pouze tehdy, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.
Zákon o oceňování majetku však pro stavební pozemky stanoví specifický způsob ocenění (prostřednictvím cenových map nebo základní ceny upravené vyhláškou). Tímto specifickým postupem se dochází k tzv. ceně zjištěné. Cena obvyklá má v tomto předpisu pouze subsidiární povahu.
Soud dokonce odmítl i ústavní námitky stěžovatelky týkající se „rdousícího efektu“ a zdanění fiktivního příjmu (hodnota pozemku v čase reálně nestoupla šestinásobně). NSS konstatoval, že majetková podstata nebyla zmařena – poplatnice nenakoupila pozemky ze svých zdaněných peněz (dostala je darem), a tudíž i možnost uplatnit "fiktivní" výdaj ve výši 5,2 milionu Kč je ústavně konformní úpravou.
Na co dalšího si dát pozor v praxi
Tento judikát není jen izolovanou kauzou jednoho daru. Potvrzuje právní názor, který dopadá na celou řadu běžných životních situací:
Dědictví a nebezpečné spoléhání na notářský zápis
Představme si situaci, kdy klient zdědí nemovitost a brzy ji prodá (časový test se u dědění v řadě přímé sčítá s dobou vlastnictví zůstavitele, ale ne vždy to stačí – např. u řetězení dědictví se započítává jen bezprostředně předcházející vlastník).
V notářském zápisu (usnesení o dědictví) je uvedena hodnota nemovitosti. Notář ze své podstaty a zadání vždy vychází z ceny obvyklé/tržní (často vyčíslené realitní kanceláří nebo znalcem). Klient nemovitost prodá za stejnou částku, jaká je v dědickém usnesení, a logicky se domnívá, že "nula od nuly pojde". Omyl. Do daňových výdajů proti příjmu z prodeje lze uplatnit opět pouze cenu zjištěnou. Ta může být zlomkem reálné tržní hodnoty, což vygeneruje milionové daňové povinnosti z domněle "neziskového" prodeje zděděného majetku.
Stanovení vstupní ceny pro odpisování (§ 29 ZDP)
Pokud fyzická osoba zahájí pronájem (nebo vloží do obchodního majetku) nemovitost pořízenou před více než 5 lety, odpisuje ji z tzv. reprodukční pořizovací ceny (§ 29 odst. 1 písm. d) ZDP). I zde zákon o daních z příjmů odkazuje na zákon o oceňování majetku. Optikou rozsudku NSS (a dlouhodobé praxe GFŘ) to znamená, že znalci nesmíte zadat vypracování posudku na cenu obvyklou, ale musí jít o cenu zjištěnou. Daňové odpisy klienta tak mohou být významně nižší, než by odpovídalo reálné hodnotě bytu.
Neoznámení osvobozeného příjmu (§ 38v ZDP)
S kauzou bezúplatného nabytí hodnotných nemovitostí se pojí ještě jedno obrovské procesní riziko. Jak již bylo zmíněno, dar (či dědictví) v řadě přímé je od daně z příjmů osvobozen. Pokud však hodnota tohoto příjmu (i zde se aplikuje cena zjištěná) přesáhne 5 000 000 Kč, podléhá tento příjem striktní oznamovací povinnosti správci daně.
Mnoho daňových subjektů se mylně domnívá, že se jich oznamovací povinnost netýká díky výjimce v § 38v odst. 3 ZDP (údaje si správce daně umí zjistit z rejstříků, typicky z katastru nemovitostí). Pozor, u darování a dědění tato výjimka nefunguje!
Aby správce daně nemusel oznámení dostat, musel by z katastru zjistit mimo jiné i výši příjmu. V darovací smlouvě ani v záznamu o dědictví se však u pozemků nepíše daňově relevantní hodnota (cena zjištěná). Z katastru si lze tyto údaje vyčíst prakticky výlučně jen u běžných kupních smluv, kde je kupní cena uvedena. Za neoznámení osvobozeného příjmu (např. daru pozemků od dcery) hrozí sankce až do výše 15 % z neoznámené částky, což v řešeném případě třicetimilionových pozemků znamená likvidační pokutu.
