Generální finanční ředitelství (GFŘ) v polovině července 2026 vydalo nový tiskopis. Jedná se o nepovinný vzor potvrzení bytového družstva o zaplacené částce úroků. proč tento formulář vznikl a na jaké legislativní změny vlastně reaguje?
Proč Finanční správa tento vzor vydává?
Vydaný formulář (najdete ke stažení zde) reaguje na legislativní změny spojené se zákonem č. 176/2025 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím zákona o podpoře bydlení. Tento doprovodný zákon přinesl s účinností od 1. ledna 2026 novelu zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (ZDP).
Podstatou změny je zavedení nového typu nezdanitelné části základu daně. Aby si poplatník (člen bytového družstva) mohl novou slevu legálně a bez rizika doměrku uplatnit, musí správci daně nebo svému zaměstnavateli relevantně prokázat výši zaplacených úroků. Jelikož úvěr není psaný na něj, ale na družstvo, chyběl k tomu standardizovaný nástroj. GFŘ proto pro bytová družstva připravilo jednotný vzor potvrzení, který zajistí, že dokument bude obsahovat všechny náležitosti, které finanční úřady vyžadují.
Co přesně změnil zákon č. 176/2025 Sb.?
Až do konce roku 2025 platilo zdanění, které bylo vůči členům bytových družstev znatelně znevýhodňující. Odpočet úroků od základu daně (dle § 15 odst. 3 a 4 ZDP) byl možný pouze tehdy, pokud byl úvěr ze stavebního spoření nebo hypoteční úvěr poskytnut přímo poplatníkovi (fyzické osobě) a ten jím financoval své bytové potřeby (typicky osobní vlastnictví nemovitosti).
Pokud si však úvěr na financování výstavby nebo nákupu bytového domu vzalo bytové družstvo, jeho členové tento úvěr fakticky spláceli prostřednictvím svých pravidelných měsíčních úhrad - v rámci tzv. anuity (splátky úvěru a úroků). Tito družstevníci si ale úrokovou složku od základu daně odečíst nemohli, protože formálním dlužníkem banky bylo družstvo, nikoliv oni sami.
Zákon č. 176/2025 Sb. toto daňové znevýhodnění majitelů družstevních bytů konečně narovnal.
Jaká jsou nová pravidla od roku 2026
Do ZDP byla implementována úprava, podle které si nově i člen bytového družstva (fyzická osoba) může od základu daně odečíst částku, která odpovídá úrokům z úvěru, který si bytové družstvo vzalo na financování bytové potřeby. Pro uplatnění tohoto odpočtu musí být kumulativně splněny tyto podmínky:
- Zdroj financování: Musí jít o úroky z úvěru bytového družstva ze stavebního spoření, hypotečního úvěru nebo jiného úvěru poskytnutého bankou/stavební spořitelnou v souvislosti s těmito úvěry.
- Účelovost: Úvěr je prokazatelně použit na financování vymezené bytové potřeby (§ 4b ZDP).
- Příslušnost úroků: Odečíst lze pouze tu částku úroků, která alikvótně připadá na podíl daného poplatníka v bytovém družstvu a kterou poplatník ve zdaňovacím období družstvu skutečně zaplatil.
- Vlastní bydlení: Stejně jako u klasických hypoték platí, že předmět bytové potřeby (družstevní byt) musí fyzická osoba užívat k vlastnímu trvalému bydlení, případně k bydlení svých blízkých příbuzných.
Co to ve výsledku znamená a dopady do praxe
Tiskopis se jmenuje: "Potvrzení bytového družstva o zaplacené částce úroků z úvěru bytového družstva použitého na financování bytových potřeb členů připadajících na podíl poplatníka pro účely uplatnění odpočtu od základu daně". Je nepovinný, ale doporučený. Zákon explicitně nenařizuje použití tohoto konkrétního tiskopisu. Pokud si družstvo vygeneruje vlastní potvrzení ze svého účetního softwaru, správce daně jej musí akceptovat (pokud bude obsahovat všechny věcné náležitosti).
Na účetních bytových družstev nyní leží nová povinnost - budou muset po skončení roku 2026 pro své členy přesně vyčíslit, jaká část z jimi zaplacené anuity představovala úmor jistiny a jaká část představovala čistý zaplacený úrok z bankovního úvěru připadající na jejich konkrétní podíl.
Mzdové účetní firem by se měly připravit na to, že při ročním zúčtování záloh a daňového zvýhodnění za rok 2026 k nim zaměstnanci začnou kromě tradičních potvrzení z bank nosit i tato nová potvrzení vystavená bytovými družstvy.
